Право на землю: ілюзія простоти

Спрощено порядок набуття прав на землю. Але на практиці поки що не все так просто...

Під кінець минулого року в сфері земельних відносин відбулися відчутні зміни: набув чинності Закон, покликаний спростити процедуру набуття права власності на земельні ділянки при їх купівлі, приватизації або придбанні нерухомості на них. Незважаючи на благі наміри, Закон викликав велику кількість суперечок і обурення. Поряд з цим експерти, фахівці в сфері земельного права, одностайно говорять про його позитивний характер, вказуючи, однак, і на ряд недоліків.

ФАБУЛА

Отже, Закон України від 05.11.2009 № 1702-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" (далі - Закон, Закон № 1702) набув чинності 10 грудня 2009 року, за винятком деяких положень, що набули чинності з 1 січня 2010 року. Основними його особливостями можна назвати наступні.

Курс на спрощення

По-перше, значно спрощено процес приватизації земельних ділянок і надання їх у користування. Цьому сприяє скасування процедури погодження попереднього місця розташування земельної ділянки, яка себе не виправдала, в межах порядку безоплатної приватизації землі громадянами. Отже, економія часу, сил і засобів.

Однак, найважливішим моментом є впровадження принципу "єдиного вікна" при погодженні землевпорядної документації. Відповідно до Закону, зацікавленій особі не потрібно одержувати окремі погодження ряду органів (земельних ресурсів, містобудування й архітектури, СЕС, природоохоронних й органів культурної спадщини), що на практиці вимагало неабияких зусиль, витрат і часу. Зараз же, теоретично, в районах і містах обласного значення, містах Києві і Севастополі повинні створюватися комісії, що складаються із представників тих же перерахованих вище органів і які приймають одне загальне рішення.

Недостатність норм про Комісії може пригальмувати землевідвід

На сьогоднішній день тут криється недолік: на думку старшого партнера адвокатської компанії Arzinger Тимура Бондарева, Законом № 1702 не визначений орган, що створює комісію з розгляду питань, пов'язаних з погодженням документації із землеустрою. Крім того, оскільки Положення про комісії й порядок її діяльності повинні бути затверджені КМУ, до прийняття відповідної постанови КМУ землевідвід, швидше за все, буде просто призупинений.

Спрощено, відповідно, і сам порядок відведення земельних ділянок (при приватизації і передачі земель у користування), а також скорочені строки прийняття рішення місцевими органами. Особі необхідно тепер лише подати в місцеву раду (або держадміністрацію) клопотання, вказавши в ньому цільове призначення ділянки і його орієнтовні розміри й приклавши графічні матеріали бажаного місця розташування ділянки. Вказані органи протягом місяця повинні дати дозвіл на розроблення проекту відведення земельної ділянки.

Єдиною причиною відмови може бути невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, нормативно-правових актів, містобудівної й землевпорядної документації. Г-н Бондарев вважає, що встановлення переліку підстав, по яких місцевий орган влади або самоврядування може відмовити в розгляді клопотання про надання земельної ділянки, знижує (але не усуває повністю) можливість зловживань із боку чиновників.

Потім розробляється проект відведення земельної ділянки і вся документація попадає на розгляд комісії. Як відзначає адвокат АК "Коннов і Созановский" Дмитро Січкар, "позитивним моментом є встановлення тритижневого строку для узгодження проекту відведення, після закінчення якого комісія надає відповідному органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування висновок щодо погодження (відмови в погодженні) проекту відведення. Надалі вищевказані органи протягом двох тижнів повинні прийняти рішення про затвердження проекту відведення й передачі земельної ділянки у власність".

Земля і будівля єдині?

По-друге, існує думка, що Закон № 1702 - сирий, однак створює передумови для формування в Україні такого поняття, як "єдиний і неподільний об'єкт нерухомості".

Право на ділянку невіддільне від права на будинок

І небезпідставно, адже він однозначно закріпив положення про те, що відчужувач нерухомості втрачає право на землю під нею і воно переходить до набувача нерухомості. Більше того, визначені й мінімальні розміри такої ділянки.

Таким чином, на думку п. Бондарева, вирішено питання з подвійним стягненням плати за землю (орендної плати з колишнього, і земельного податку з нового землекористувача) до моменту оформлення права нового власника об'єкта нерухомості на земельну ділянку державної (комунальної) власності, що спричиняло багато незручностей раніше.

Але не все так просто. Очевидно, розроблювачі проекту не врахували необхідності внести відповідні зміни в ст. 140 Земельного кодексу, що закріпила вичерпний перелік підстав для припинення права власності на землю. Крім того, експерти побоюються зловживань при придбанні прав на земельні ділянки за допомогою придбання дешевої незначної нерухомості.

Однак, найбільше питань виникає щодо оформлення договору про відчуження нерухомості, адже тепер договір купівлі-продажу будинку повинен як істотну умову містити кадастровий номер земельної ділянки. "Позитивний ефект виявиться в перспективі, оскільки це положення попередить появу багатьох потенційних суперечок по розмірах і межах із суміжними землеволодіннями", - заявляє Тимур Бондарев. Разом з тим фахівці звертають увагу на наступні нюанси.

1. Виникають питання щодо реєстрації прав на земельну ділянку, оскільки згідно ч. 2 ст. 126 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, придбану у власність із земель приватної власності, посвідчується цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки (а не щодо відчуження об'єкта нерухомості), відзначає Дмитро Січкар. Вихід: можна укладати комплексну угоду про відчуження як нерухомості, так і землі, передбачивши в ньому всі необхідні умови для цих видів угод.

2. На сьогодні не всі ділянки мають кадастровий номер (оскільки до 2002 року його не присвоювали, та й не всі ділянки державної або комунальної власності, на яких розміщена нерухомість, оформлені належним чином). Існує думка, що така норма змушує осіб, що бажають продати нерухомість, оформляти право власності на земельну ділянку. А це додаткові витрати.

Вимога про кадастровий номер може змусити продавців нерухомості оформляти право власності на ділянки під нею.

П. Січкар ділиться невтішною практикою: "Слід зазначити, що вже зараз багато нотаріусів відмовляють укладати угоди відносно таких об'єктів. Хоча, чесно кажучи, деякі фахівці висловлюють думку, що цю норму, виходячи з її буквального змісту, варто застосовувати тільки стосовно вже оформлених земельних ділянок".

Підтверджує це й Тимур Бондарев: "За наявною інформацією, Держкомзем готує проект змін до Закону № 1702 щодо перехідних положень, відповідно до яких пропонується уточнення положень ст. 120 ЗК і ст. 377 ЦК в частині вимоги про наявність кадастрового номеру тільки для тих земельних ділянок, яким він вже присвоєний. Для інших пропонується брати довідку із земельного кадастру про відсутність такого номеру".

3. Експерти також відзначають наступне: при встановленні мінімальних розмірів земельної ділянки державної (комунальної) власності, право на яку може набути новий власник жилого будинку (крім багатоквартирного), "забули" установити максимальні. Тобто з'явилась підстава для можливих зловживань із "законного захоплення" прилягаючих земельних ділянок з боку наближених до влади осіб.

Крім того, мінімальний розмір земельної ділянки, на який має право новий власник об'єкта нерухомості, встановлений тільки для жилих будинків (крім багатоквартирних). Щодо багатоквартирних жилих будинків, будівель і споруд, розташованих на земельних ділянках державної (комунальної) власності (як набутих до набрання Законом чинності, так і до цього моменту), питання залишилось неврегульованим.

Про інші нововведення

По-третє, землевласникам і землекористувачам дали право самостійне визначати види використання земель у межах установлених категорій "з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою". Виняток - землі сільгосппризначення й землі оборони.

Законодавці зробили черговий крок на шляху до реконструкції хрущовок

По-четверте, розширений перелік видів земельних ділянок, які не підлягають продажу на земельних торгах. Наприклад, скасований обов'язковий продаж на торгах права оренди земельних ділянок для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено. Зокрема, норма розрахована на спрощення реалізації й без того складних проектів з реконструкції хрущовок.

Важливо також відзначити наміри законодавця знизити рівень корупції шляхом скасування необхідності державної експертизи експертної грошової оцінки земельних ділянок державної й комунальної власності у випадку їхнього продажу.

І, наостанок, хотілося б порадувати орендарів інформацією про те, що на законодавчому рівні тепер чітко заборонено продавати орендовану земельну ділянку державної або комунальної власності без їхньої згоди, не потрібен аукціон при поновленні договору оренди землі, а також появилась можливість поділу земельної ділянки, що перебуває в користуванні.

ВИСНОВОК

Отже, експерти одностайні в тім, що прийняття Закону № 1702 принесе полегшення землевласникам і землекористувачам завдяки спрощенню процедури набуття прав на земельні ділянки. Прогресивне нововведення в цій сфері - впровадження принципу "єдиного вікна" при погодженні документації із землеустрою. Звичайно, врегулювання цього питання ще не досконале, але основне - старт.

Крім того, Закон поставив крапки над деякими "і" в питанні, що стосується переходу прав на землю у випадку відчуження нерухомості. Таким чином, зроблено крок назустріч формуванню поняття "єдиний і неподільний об'єкт нерухомості", прив'язавши право на землю до права на нерухомість на ній. У зв'язку із цим треба звернути особливу увагу на оформлення угод з відчуження нерухомості.

Загалом, практичне позитивне значення Закону буде залежати від якості його реалізації, а про це поки що розмовляти зарано.

Ольга Михайлинин, «Правовий АСПЕКТ» № 16(1152)